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A单位诉吴某1供用热力合同纠纷案
2013-1-31
[裁判摘要]
非集中供热地区，开发商向业主出售的商品房含有供热设施，且约定由开发商向业主供热，开发商负有强制缔约义务，是否解除供热合同应由业主或者业主大会决定。
原告：A单位。
法定代表人：黄立家，该公司董事长。
被告：吴某1。
原告A单位 (以下简称高尔夫公司)因与被告吴某1发生供用热力合同纠纷，向南京市江宁区人民法院提起诉讼。
原告高尔夫公司诉称：2007年6月24日，原告与被告吴某1签订《高尔夫国际花园商品房预售合同》，吴某1购买了原告开发建设的高尔大国际花园10幢401室房屋1套，面积为152．67平方米，该合同附件《甲、乙双方的其它约定》第(四)条约定：业主同意供暖期按建筑面积每月每平方米 4．2元的基本费付费，非供暖期供给的热水能源费按建筑面积每月每平方米0．7元计算。每年的供暖期为11月16日至次年的 3月15日，其余时间为非供暖期。自2008年6月起原告为吴某1提供代供热，后吴某1按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0．7元支付供热费用至 2010年12月31日。2011年1月9日，吴某1向其提交《关于申请停用暖气、热水报告》，要求解除双方的供热关系。现要求判令：1．确认双方热力代供关系已经解除；2．吴某1支付基本供热费用5183元(自 2011年1月1日起至2012年4月30日止) 被告吴某1辩称：被告确实向原告高尔夫公司提交了《关于申请停用暖气、热水报告》要求停用暖气及热水，但是该报告并非要求与高尔夫公司解除供热关系，故不同意解除双方之间的供热合同关系；被告已经申请停用暖气及热水，实际上也未使用高尔夫公司所供暖气及热水，故不应当向高尔夫公司支付供热费用。综上，请求驳回高尔夫公司的诉讼请求。
南京市江宁区人民法院一审查明：
2007年6月24日，原告高尔夫公司与被告吴某1、郝正(吴某1之夫，已去世)签订《高尔夫国际花园商品房预售合同》 (以下简称《预售合同》)1份，约定：高尔夫公司将其开发建设的位于南京市江宁区利源中路88号的高尔夫国际花园10幢401室(以下简称401室)房屋1套出售给吴某1及郝正。合同附件《甲、乙双方的其它约定》约定：地暖设备的使用及维护根据热电厂合约与相关标准制定，业主须严格遵守。为考虑全体业主利益与小区的质量标准，无论业主有否入住，业主都要履行付费的义务。在业主委员会成立之前，业主遵照供暖期按建筑面积每月每平方米4．2元的基本费，外加使用计量费、费用抄表另计，封顶2．8元；非供暖期供给的热水能源费按建筑面积每月每平方米0．7元。以上费用的缴纳由物管公司代收代管。价格随着物价浮动而浮动。收费的总原则是60％按面积计收，40％按使用量计收。高尔夫公司于 2008年开始对高尔夫国际花园小区供暖气、热水。2011年1月9日，吴某1向高尔夫公司提交《关于申请停用暖气、热水报告》1份，载明：401室业主于2011年1月 9日申请停用小区提供的热水及暖气。 2011年1月25日，吴某1按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米 0．7元向高尔夫公司缴纳2010年3月16日至12月31日供热费用1815．2元。
另查明，401室的实测建筑面积为 155．59平方米，现所有权登记在被告吴某1名下。
审理中，原告高尔夫公司陈述其收取的供热费用包含热水、暖气的费用，还包含供热设备的维护费用，其向小区业主供热的成本已经远高于向小区业主收取的供热费用，其在本案中向被告吴某1主张的供暖期供热费用是正常标准的60％，已经考虑到吴某1停用热水及暖气的因素。吴某1亦认可高尔夫公司供热的成本已经高于收取的供热费用。
本案一审的争议焦点是：
一、原告高尔夫公司能否解除与被告吴某1之间的供热合同；
二、被告吴某1在申请停热后，是否应向原告高尔夫公司支付供热费用。
南京市江宁区人民法院一审认为：
原告高尔夫公司与被告吴某1签订的《预售合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。买卖契约中双方不仅对商品房买卖的具体条款进行了约定，还对供暖、供热水的时间和使用费用进行了约定，明确约定了由高尔夫公司履行供暖、供热水的义务，吴某1按照标准履行支付使用费的义务，故高尔夫公司与吴某1之间形成了供用热力的合同关系。对高尔夫公司要求确认双方热力代供关系已经解除的请求，因吴某1提交的停用暖气热水报告中仅要求停用热水及暖气，并未要求解除双方之间的供热合同，在审理中吴某1亦不同意解除双方之间的供热合同，且高尔夫公司提供的供热水、供暖服务的对象为高尔夫国际花园小区全体业主，相关设施系小区业主的公共设施，解除供热合同势必会影响到吴某1房屋的价值以及其他业主的合法权益，是否解除供热应由业主大会决定，故对高尔夫公司的该项请求本院不予支持。高尔夫公司主张的供热费用，因该费用中不仅包含了暖气、热水费用还包含了供暖设备的维护费用，吴某1虽申请停用暖气及热水，但是供暖设备的维护费用吴某1应当支付；结合吴某1亦认可高尔夫公司供热的成本已经高于收取的供热费用，且吴某1已经按照供暖期每月每平方米7元、非供暖期每月每平方米0．7元的标准，向高尔夫公司缴纳了 2010年3月16日至12月31日的供热费用，应当视为双方已经对《预售合同》中约定的供热费用的标准进行了变更，本院酌定由吴某1按照其支付的2010年供热费用的缴费标准的60％向高尔夫公司支付供热费用，经计算为4777元，故对高尔夫公司主张的供热费用部分予以支持。
据此，南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2012年6月14日判决：
一、被告吴某1支付原告高尔夫公司自2011年1月1日起至2012年4月30日止供热费用4777元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
二、驳回原告高尔夫公司其他诉讼请求。
一审判决宣判后，双方当事人在法定期间内均未上诉，该判决已经发生法律效力。
（来源：最高人民法院公报）